匆匆而至，2023年已成往事。过去的一年，美国住宅房地产市场掀起了一场引人注目的风暴，其中最令人瞩目的话题之一是房贷利率的飙升。自2022年底30年期抵押贷款利率首次突破6%以来，到2023年再度攀升至7%以上，甚至接近8%的高利率，无疑撕裂了许多人的购房幻想。这一时刻，有关房市泡沫破裂的论调四处传播。追溯往昔，要找到类似高房贷利率的情景，我们得穿越时光回到20多年前的世纪之初。这些年来，人们已逐渐习惯了低利率的环境。自2012年房市复苏以来，30年期房贷利率的平均值仅为4.14%，让眼下超过7%的数字显得刺目异常。

然而，尽管2023年美国房贷利率屡创新高，房价却并未如人们所预期的那样下跌，反而持续屹立。一位专家指出，“高利率降低了房产需求，但更为显著地降低了房产供给。”当前，美国的房产库存量仅相当于销售量的2.5个月，远低于平衡点的6个月。

根据美国联邦储备银行的数据，2023年新屋开工数量为1697.8万套，同比下降8.8%。与此同时，房屋竣工数量增长了5.5%，达到1748.4万套。此外，根据美国住房建筑商协会公布的住宅建筑商信心指数，2023年下降至44%，同比减少15个百分点，更加确证了“高利率降低了房产需求，但也更为显著地降低了房产供给”这一观点。

图1： 2023年美国房屋竣工&新屋开工以及住宅建筑商信心指数（单位：千套，%）

数据来源：Federal Reserve Bank of St. Louis， NAHB

在2023年，由于卖家们不愿意放弃之前锁定的低利率，可供选择的房源相对较少。幸运的是，2024年，买家们有望见到待售房屋数量有所改善。全国地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，整体房源可能增长多达30%，一些市场的增长速度甚至更为迅猛。

2023年美国购房抵押贷款申请数量升至2023年4月以来的最高水平，表明由于借贷成本保持在7%以下，住房贷款需求正在回升。美国抵押贷款银行家协会的数据显示，截至1月19日当周，美国购房抵押贷款申请指数上升了7.5%，达到174.3点。房地产网站如Zillow预计，利率将在全年保持在7%到7.5%之间。而全国地产经纪人协会则更为乐观，他们预计利率将在春季购房旺季开始前平均低于7%，并在年底降至6.3%左右。相较之下，Realtor.com则预计到2024年底，利率将平均为6.5%。

综上所述，随着房贷利率在12月底平均为6.61%且呈下降趋势，2024年美国房地产市场可能迎来一定程度的回暖。